GaMAGAZIN.cz

Byt s hypotékou se prodat dá. Jen to chce dobré načasování

---

Spousta lidí si myslí, že dokud nesplatí hypotéku, nemůže byt nebo dům prodat. Není to pravda. Banka se jen musí stát součástí prodeje a vědět o něm včas. Jaké jsou možnosti, kolik stojí předčasné splacení a s jakým časem počítat.
Prodej nemovitosti, na které ještě je hypotéka, je dnes v Praze i ve Středočeském kraji úplně běžný. Rodina potřebuje větší byt, někdo se stěhuje za prací nebo blíž k rodičům a na splacení úvěru čekat nechce. Zástavní právo banky prodej nezakazuje. Znamená jen to, že banka musí dostat své peníze a do prodeje se zapojí.

Tři cesty, jak to udělat
Nejčastěji se hypotéka splatí přímo z peněz od kupujícího. Banka nejdřív vyčíslí, kolik přesně zbývá doplatit k určitému dni. Z kupní ceny se pak přednostně uhradí dluh a banka vydá potvrzení o splacení a souhlas s výmazem zástavy z katastru. Když si kupující bere vlastní hypotéku, jeho banka obvykle pošle potřebnou část peněz rovnou bance prodávajícího a do úschovy jde jen zbytek. Prodávající dostane zbylé peníze po zápisu nového vlastníka.
Druhou možností je přenést hypotéku na novou nemovitost. Hodí se tomu, kdo zároveň kupuje jiné bydlení a má výhodnou sazbu, o kterou nechce přijít. Banka posoudí hodnotu nové nemovitosti a schopnost splácet a pokud souhlasí, zástava se přesune.
Třetí a nejvzácnější cestou je, že úvěr převezme kupující. Banka ho musí prověřit stejně jako při nové hypotéce, takže to dává smysl hlavně tehdy, když má prodávající výjimečně dobrou fixaci a kupující o ni stojí.

Bez banky to nepůjde
Ať zvolíte kteroukoli cestu, od banky budete potřebovat vyčíslení zůstatku včetně poplatků, u některých bank i souhlas s prodejem a po splacení potvrzení a souhlas s výmazem zástavního práva. Každá banka to vyřizuje jinak rychle. Proto je dobré se jí ozvat ještě předtím, než inzerát půjde ven.

Kolik stojí předčasné splacení
Od září 2024 platí pro předčasné splacení nová pravidla. Pokud úvěr běží aspoň dva roky a splácíte ho kvůli prodeji zastavené nemovitosti, banka si může účtovat nejvýš 1 procento předčasně splacené částky a maximálně 50 tisíc korun. Úplně zdarma se dá splatit například krátce po oznámení nové sazby na konci fixace, mimořádnou splátkou do 25 procent úvěru ročně nebo při úmrtí, vážné nemoci či rozvodu.
Pozor ale na starší smlouvy. U hypoték uzavřených před zářím 2024 platí původní podmínky až do konce současné fixace. Vždy je proto potřeba vycházet z vlastní smlouvy a z vyčíslení, které vám banka pošle.

S jakým časem počítat
Od rozhodnutí o prodeji po úplné dokončení to v běžné situaci trvá zhruba 10 až 18 týdnů. Vyčíslení od banky, příprava a inzerce zaberou pár týdnů, hledání kupujícího a prohlídky obvykle dva až šest týdnů. Když si kupující bere hypotéku, jeho banka bude chtít odhad nemovitosti, což jsou další dva až tři týdny.

Pak přijde na řadu katastr. Ten po podání návrhu na vklad nejdřív vyrozumí dosavadního vlastníka a zapsat nového může až po uplynutí 20 dnů. Tuto lhůtu nejde nijak urychlit. Splacení hypotéky a výmaz zástavy trvá podle banky dva až dvanáct týdnů.

Prodej s hypotékou tedy není složitý, ale potřebuje, aby banka prodávajícího, banka kupujícího, úschova a katastr šly ve správném pořadí. Jedno zapomenuté potvrzení dokáže celý prodej zdržet o týdny. Postup krok za krokem včetně orientačního harmonogramu popisuje článek Jak prodat nemovitost s hypotékou od Jindřicha Svobody, realitního makléře pro Prahu a okolí.

Článek má informativní charakter. Podmínky hypoték se u jednotlivých bank liší, rozhodující je vždy vaše úvěrová smlouva.